Что такое коэффициент капитализации (понятие, формула, пример). Коэффициент капитализации: понятие, расчет, нормы

Коэффициент капитализации – важный параметр оценки предпринимательского риска, который важен для инвесторов, собственников, руководства компании. Финансовый поток коммерческих организаций состоит из собственных и заемных средств. Для формирования их оптимального соотношения важно определять Сapitalization ratio, единое для всех отраслей нормативное значение которого находится в пределах 1-1,5. Базой для расчета выступают сведения бухгалтерского баланса (Ф. №1). Снижение показателя свидетельствует об укреплении финансового положения компании, а его рост отражает увеличение ее зависимости от заемного финансирования.

Инвестору или собственнику бизнеса крайне важно количественно оценить уровень предпринимательского риска - вероятности снижения доходов от вложенных средств. Для его определения рекомендуют анализировать соотношение заемного и собственного капитала.

Коэффициент капитализации (Сapitalization ratio - CR, КК) - это финансовый индикатор финансовой устойчивости компании и ее долгосрочной платежеспособности, который рассчитывается путем деления совокупных обязательств на собственный капитал (капитализацию). Он позволяет оценить:

насколько у компании достаточно собственных средств для обеспечения своей основной деятельности;
как эффективно она распределяет и использует собственный капитал.

Справка! КК - показатель из группы финансового левериджа. Все входящие в нее индикаторы нацелены на выявление соотношения между собственными и заемными средствами.

Чем выше значение показателя CR, тем больше предприятие, в зависимости от заемных источников финансирования. Регулярно ему приходится тратить часть дохода на погашение задолженности по кредитам и покрытие процентных ставок по ним, что формирует предпринимательский риск. В итоге доля прибыли инвестора уходит на возмещение стоимости заемного капитала.

Справка! Сapitalization ratio часто называют плечом финансового рычага. С его помощью оценивают, сколько руб. заемного капитала сумела привлечь компания на 1 руб. собственных средств.

Формула расчета коэффициента капитализации

Основой расчета КК выступают сведения из бухгалтерского баланса компании. Оттого определить его могут инвесторы, кредиторы, партнеры, государственные структуры, не обращаясь за данными к оцениваемому субъекту:

собственный капитал и резервы (стр. 1300);
краткосрочные обязательства (стр.1500);
долгосрочные обязательства (стр.1400).

Важный момент! Если краткосрочные обязательства компании (до 12 месяцев) составляют менее 5% совокупной задолженности, то при расчете плеча финансового рычага их не учитывают.

В общем виде формулу оценки коэффициента предпринимательского риска можно представить в следующем виде:

КК = (ДО + КО) / СК, где:

СК- собственный капитал;

КО - краткосрочные обязательства;

ДО - долгосрочные обязательства.

Для удобства использования индикатора капитализации на практике имеет смысл выразить формулу его расчета через строки бухгалтерского баланса (новая форма):

КК= (стр.1400 + стр. 1500) / стр.1300

В упрощенном виде формула имеет вид: CR = стр. 1400 / стр. 1300. В этом случае в ней нашли отражение самые стабильные элементы пассивов организации.

Нормативное значение индикатора

Хотя при сравнении предприятий по размеру коэффициента капитализации важно отбирать субъектов из одной и той же отрасли, общее нормативное значение едино для всех секторов экономики. При этом существует два норматива, которые применяются в зависимости от состояния национальной экономики.

Справка! Если соотношение заемного и собственного капитала оказалось 80% на 20%, то предприятие признается банкротом.

Развитые страны мира со стабильными экономиками менее подвержены воздействию кризисных процессов. Поэтому их компании могут позволить себе активное использование заемного финансирования. В развивающихся странах надежным будет признан только тот бизнес, который способен полностью покрыть собственными средствами привлеченные кредиты и займы.

Важный момент! Инвесторы высоко оценивают предприятия с преобладанием собственного капитала даже при условии высокой рентабельности заемного капитала . Однако такая ситуация свидетельствует о том, что компания не использует в своей деятельности выгод от оборота привлеченных извне заемных средств.

Примеры расчета коэффициента

Для того чтобы рассмотреть оценку коэффициента капитализации на практике, стоит рассчитать его для двух предприятий разного масштаба деятельности:

крупной корпорации машиностроительной отрасли «Трансмашхолдинг», которая занимается изготовлением вагонов и комплектующих для железных дорог;
небольшого торгового посредника - компании «Метрополь», которая занимается поставками строительных материалов для розничных точек продаж.

Вывод! Динамика показателя капитализации для торгово-логистической компании «Метрополь» свидетельствует о том, что компания в своей деятельности опирается в основном на собственные средства. Она финансово устойчива, однако не в полной мере использует потенциал заемного финансирования, который мог бы стать источником перспективного роста. Анализ динамики показателя говорит о постепенном улучшении ситуации.

Вывод! ОАО «Трансмашхолдинг» активно привлекает заемное финансирование: значительные капитальные затраты сложно покрыть исключительно за счет собственных источников. Показатель КК у компании больше оптимального для России уровня, но в пределах общемирового значения. В последние годы наблюдается снижение доли заемных средств и повышение суммы собственного капитала в финансировании его работы.

Несмотря на то, что компании «Метрополь» и «Трапнсмашхолдинг» отличаются по размеру, масштабам деятельности и отрасли функционирования, для них характерны общие нормативы коэффициента капитализации.

Анализ показателей их бухгалтерских балансов за 2015-2017 гг. показал, что финансовое положение обеих организаций стабильное. Однако для крупной машиностроительной компании характерно чрезмерное использование заёмного финансирования, а для небольшой торгово-логистической фирмы - недостаточное внимание в отношении кредитных средств.

Подробный алгоритм расчета индикатора CR представлен в образце . Для удобства прикладного использования формулы коэффициента внесены в табличный редактор Excel.

Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования наиболее эффективным образом. Доходный подход предполагает, что рыночная стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью прав на ожидаемые в будущем выгоды от владения собственностью.
Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости на основе функций сложного процента. При капитализации чистый операционный доход, приносимый оцениваемым объектом, делится на общий коэффициент капитализации.
Общий коэффициент капитализации - это ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Обычно данная ставка отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвижимости и уровнем приносимого этим объектом собственности дохода.
Общий коэффициент капитализации состоит из двух составляющих: ставки дисконта, т. е. ставки дохода на инвестиции, и ставки возмещения, или нормы возврата инвестиций. Общая ставка, или общий коэффициент капитализации, - это отношение чистого операционного дохода к стоимости объекта недвижимости.
Ставка дисконта отражает норму прибыли на вложенный капитал и может состоять из процентной ставки (требуемая норма прибыли на заемный капитал) и ставки дохода (требуемая норма прибыли на собственный капитал). Ставка дисконта обычно составляет большую часть общей ставки капитализации и учитывает надежность вложения, риск, ликвидность и затраты на управление инвестициями.
Доход на инвестиции - денежная сумма, которая получена инвестором" за пользование его деньгами, за риск невозврата инвестиций. Ее называют отдачей. Различают два вида отдачи:
текущая отдана - отношение дохода за определенный период к сумме инвестиций;?
конечная отдача - отношение суммы дохода за весь прогнозныйттержетпрюжГаГк сумме инвестиций.
Ставка возмещения, или норма возврата инвестиций, характеризует возмещение капитала по годам эксплуатации объекта недвижимости. По существу, это норма окупаемости капиталовложений. Она применяется только к той доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода. Ставка возмещения не учитывается в ставке капитализации земельной собственности, поскольку это актив с бесконечным сроком пользования.
Для расчета общего коэффициента капитализации наиболее часто применяются следующие методы.
При методе свавиенияпродаждш расчета используются рыночные данные по сопоставимым проданным объектам. Сравнимые объектыаналоги должны совпадать с оцениваемым объектом по своему функциональному назначению, условиям финансирования и условиям рынка, местоположению и ожидаемому изменению стоимости. Результат расчета коэффициента капитализации методом сравнения продаж приведен в табл. 2.
2. Расчет общего коэффициента капитализации методом сравнения продаж
Объекты сравнения
Цена продажи 222200 305900 252980 290700
Чистый операционный доход 30000 42000 34000 40000
Общий коэффициент капита0,1350 0,1373 0,1344 0,1376 лизации
Обычно в качестве окончательной величины общего коэффициента капитализации выбирается средняя арифметическая, средняя взвешенная или модальная величина. В данном случае она составляет 0,1362. Общий коэффициент капитализации
Ло = Чистый доход/Цена продажи.
Метод кумулятивного лос/проі/шяґсуммирования) делит общий коэффициент капитализации на составные части: процент на капитал (процентная ставка, ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта) - оп и норма возврата капитала - о/ ’-
Таким образом, коэффициент капитализации можно выразить формулой
Яо = оп + о/.?
Процентная ставка (ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта) состоит из безрисковой ставки и ряда поправок
ОП ^безриск ^надбавка за риск Дпикв ^инвест, менеджм >
где /?безриск - безрисковая процентная ставка - процентная ставка по денежным вкладам в наиболее надежный банк страны (может быть определена по уровню банковского процента на капитал); /^надбавка за риск - поправка на риск (изменение ставки по сравнению с безрисковой в зависимости от рискованности вложения капитала в недвижимость). Определяется типом и использованием недвижимости. Риск вложений определяется оценщиком для каждого объекта, например может быть использован метод экспертных оценок (табл. 3):
3. Расчет поправки на риск
N° Название риска Степень риска, %
п/п и показатели 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1 Секторный (соотношение спроса и предложения) +
2 Риск износа улучшений сверх нормативных +
3 Природные и др. ЧС +
4 Риск инфляции +
5 Законодательный +
6 Планировочный (изменение градостроительных регламентов) +
7 Юридический +
8 Ухудшение общей экономической ситуации +
9 Бизнесриск +
10 Риск управления недвижимостью +
11 Количество наблюдений ¦ 2 2 2 1 1 1 1
12 Взвешенный 2 1 = 22 = 23 = 14 = 15 = 16 = 17 =
итог =2 =4 =6 =4 =5 =6 =7
13 X взвешенных итогов 34
14 Количество
рисков 10
15 Средневзвешенное значение риска, % 3,4
Лликв - поправка на ликвидность данного вида недвижимости; выражает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. По сравнению с акциями и облигациями недвижимость характеризуется низкой ликвидностью; ЛИнвеет. менеджм - поправка, связанная с инвестиционным менеджментом.
Вторая составляющая общего коэффициента капитализации определяет норму возмещения первоначального инвестирования в объект недвижимости (норму возврата капитала). Процесс возврата капиталовложений называется рекапитализацией.
Рекапитализация проводится в зависимости от прогноза изменения стоимости собственности к концу прогнозного периода. Могут быть три варианта изменения стоимости:
стоимость собственности в конце периода владения не изменяется;
стоимость собственности в конце периода владения уменьшается;
стоимость собственности в конце периода владения увеличивается.
Рассмотрим случай, когда стоимость собственности в конце периода владения не изменяется.
В случае, когда не прогнозируется изменение основной суммы капитала, возмещение капитала происходит из стоимости объекта собственности при его перепродаже. В этом случае коэффициент капитализации не включает норму возврата капитала, так как прогнозируется поступление равновеликих доходов от вложенных средств, а перепродажа произойдет по цене, равной сумме первоначально вложенных средств.
Если считать, что доход от капитала бесконечен во времени, то коэффициент капитализации также равен процентной ставке. Этот случай применим к оценке земельных участков.
Если стоимость собственности в конце периода владения уменьшается, то коэффициент капитализации включает в себя не только доход от инвестиций, но и возмещение капитала. В этом случае капитализация только по процентной ставке приведет к завышению текущей стоимости капитала. Поэтому процентную ставку следует скорректировать с учетом процесса возврата капитала (рекапитализации).
Известны три способа возмещения инвестированной суммы.
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями, сумма которых равна величине первоначально инвестированного капитала.
Расчет ведут по формуле
Ял=оп + о/ = оп + -
. п ’
где п - число лет.
Если инвестированный капитал составляет 1000 д. е. (100 %), приносит доход 12 % в год и за четыре года полностью амортизируется, то возврату подлежит вся инвестированная сумма, т. е.
Во = 12/100 + 100/(4 100) = 0,12 + 0,25 = 0,37.
2. Равномерноаннуитетное возмещение капитала (метод Инвуда) или возврат капитала по фонду возмещения, образованного по ставке дохода на инвестиции. Норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения (SFF) при той же процентной ставке, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход, т. е. доход на инвестиции. Другая часть потока доходов обеспечивает возмещение или возврат капитала. В случае 100%й амортизации капитала часть доходов, идущая на его возмещение, может быть реинвестирована по ставке дохода на инвестиции и вырастет точно до первоначальной суммы. Таким образом, произойдет полное возмещение капитала.
Расчет делают по формуле (для условия предыдущего примера)
R0=on+of = on+SFF(n, оп = Уриск) =
= 0,12+ ^- = 0,12+0,209= 0,329.
(1+0,12)1
3. Возврат капитала по фонду возмещения, образованного по безрисковой процентной ставке (метод Хоскольда). В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования их по той же процентной ставке, что и у первоначального вложения, считается маловероятной. Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой «безрисковой» процентной ставке. Расчет будет выглядеть следующим образом:
Во - on + of = оп + SFF (л, оп = }безрИСк) = 0,12 + ---~=
= 0,12+0,219 = 0,339.
Полученные тремя методами коэффициенты капитализации по величине различаются. Коэффициент капитализации отражает степень риска вложения инвестиций в определенный объект недвижимости. Поэтому можно сделать вывод о том, что расчеты по рекапитализации наиболее рисковых вложений следует производить по методу Ринга, а наименее рисковых - по методу Инвуда.
Если вложенный капитал к концу прогнозного периода изнашивается частично, то имеет место частичная рекапитализация. При частичной рекапитализации предполагается, что часть средств бу
дет выручена от перепродажи собственности, а не за счет текущих доходов. Естественно, что норма возврата капитала в этом случае будет составлять только часть полной ставки.
Пример. Объект недвижимости будет продан через четыре года за 60 % инвестированной суммы. Определить коэффициент капитализации методом прямолинейного возврата капитала и методом аннуитетного возмещения капитала.
Используем предыдущие расчеты, но с условием возврата только 40 % капитала:
по методу Ринга: /?о = 0,12 + 0,4/4 = 0,22;
по методу Инвуда: Ло = 0,12 + 0,4 0,209 = 0,20.
В случае повышения стоимости собственности в конце периода владения при определении коэффициента капитализации надбавка на будущий прирост капитала (АК) вычитается из процентной ставки.

Коэффициент капитализации используют, чтобы преобразовать в стоимость объекта чистый доход, который он приносит. При расчете значении коэффициента учитывают как непосредственно чистую прибыль, которую обеспечивает находящийся в эксплуатации объект, так и возмещение капиталов, израсходованных на покупку оцениваемого объекта. Коэффициент капитализации, определяемый на основе двух таких составляющих, принято называть ставкой капитализации чистого дохода или общим коэффициентом капитализации.

Величина чистого дохода, используемая в расчетах коэффициента капитализации, определяется за конкретный период, чаще всего - за год. Полная ставка капитализации (или общий коэффициент капитализации) показывает взаимосвязь между величиной чистого дохода, получаемого за год в результате эксплуатации объекта, и рыночной стоимостью этого объекта. Или же, если рассматривать понятие капитализации более широко, коэффициент отражает соотношение доходов предприятия и его стоимость на рынке.

По сути, коэффициент капитализации - показатель, обратный сроку окупаемости инвестиций в объект. Коэффициент представляет собой процент чистого среднего годового дохода, который приносят вложения в объект, в соотношении со стоимостью объекта или объему инвестиций в объект.

Рассмотрим коэффициент капитализации . Он входит в группу показателей финансовой устойчивости предприятия и характеризует долгосрочную платежеспособность. Коэффициент капитализации относят к группе коэффициентов финансового рычага, в эту группу относят показатели характеризующие отношение собственных и заемных средств. В западных источниках коэффициент капитализации обозначают как Capitalization Ratio.

Буду рассматривать коэффициент капитализации по нашей привычной схеме разбора. Сначала раскроем экономическую сущность коэффициента, затем приведем формулу расчета, посчитаем коэффициент для отечественной компании и в заключение вспомним оптимальные значения показателя.

Коэффициент капитализации. Экономическая сущность

Как говорилось выше, коэффициент капитализации относится к коэффициентам финансового рычага, а они определяют эффективность использования заемного капитала предприятием. Он показывает, как наше предприятие зависит от заемных средств.

Как читается коэффициент капитализации?

Если значение коэффициента капитализации снижается, то это говорит о том, что:

У предприятия остается больше чистой прибыли.
Предприятие финансирует свою деятельность своими средствами.
Увеличивается инвестиционная привлекательность.

Если значение коэффициента капитализации увеличивается, то это говорит нам о том, что:

Увеличивается риск предпринимательской деятельности.
Предприятие увеличивает долю заемных средств, участвующих в финансировании своей деятельности.
Снижается инвестиционная привлекательность.

Кто использует коэффициент капитализации?

Данный коэффициент чрезвычайно важен для инвесторов , которые анализируют его для оценки инвестиций в ту или иную компанию. Более предпочтительной для инвестиций будет компания с большим коэффициентом капитализации. Объясняется это тем, что у нее будет больше собственных средств в структуре капитала. Тем не менее, слишком большое значение коэффициента не слишком хорошо для инвестора, так как снижается прибыльность предприятия и тем самым доход вкладчика.

Также данный коэффициент используется кредиторами . Ситуация с ними прямо противоположная к инвесторам. Чем ниже значение коэффициента капитализации, тем предпочтительнее предоставление кредита.

Какие есть синонимы у коэффициента капитализации?

Коэффициент капитализации имеет следующие синонимы:

Коэффициент финансового левериджа,
Коэффициент финансового риска,
Коэффициент привлечения,
Плечо финансового рычага,
Коэффициент соотношения заемных и собственных средств,
Коэффициент самофинансирования.

По сути, все перечисленные выше названия это один коэффициент капитализации, но зачастую в различной литературе он называется по-разному. Поэтому полезно знать его аналогичные названия.

Коэффициент капитализации . Формула расчета

Формула коэффициента капитализации имеет следующую форму:

Коэффициент капитализации =Обязательства/Собственный капитал=
(Долгосрочные обязательства + Краткосрочные обязательства)/Собственный капитал=
(стр.1400+стр.1500)/стр.1300

Все данные для расчета можно взять из формы «Баланс». Важно отметить, под «Обязательствами» в формуле различные авторы используют либо сумму краткосрочных и долгосрочных обязательств или только долгосрочные обязательства. Таким образом, также имеет место следующая формула:

Коэффициент капитализации = Долгосрочные обязательства/Собственный капитал = стр.1400./стр.1300

До 2011 года формула расчета коэффициента капитализации имела следующий вид:

Коэффициент капитализации = (стр.590+стр. 690)/стр.490

В иностранной литературе можно встретить следующую формулу расчета коэффициента:

Коэффициент капитализации . Расчет на примере ОАО «ММК»

Коэффициент капитализации для ОАО «ММК»

Для расчетов нам понадобится публичная бухгалтерская отчетность, которую можно получить с сервиса СПАРК или InvestFunds. В нашем пример были взяты четыре квартала 2013 года и первые три квартала 2014 года.

Как можно заметить, мы работает только со строками из раздела «Пассив». Коэффициент капитализации для ОАО «ММК»:

Коэффициент капитализации 2013-4 = (50199274+78705285)/138414101 = 0,9
Коэффициент капитализации 2014-1 = (48096120+90037849)/137873396 = 1
Коэффициент капитализации 2014-2 = (45956368+87681300)/147094603 = 0,9
Коэффициент капитализации 2014-3 = (37257076+100154968)/150436511 = 0,91

Как видно, за год расчетов коэффициент почти не изменился и был на уровне 1. Это нормативное значение для отечественных предприятий. Можно сделать вывод, что у ОАО «ММК» доля заемных средств равна доли собственных средств (50/50%). Ниже мы более подробно поговорим про нормативные значения.

Коэффициент капитализации . Нормативное значение

Поговорим о нормативных значениях. В отечественной литературе коэффициент капитализации считается оптимальным для предприятия при значении 1 . Другими словами предприятие имеет равные доли заемных и собственных средств (50% заемный капитал, 50% собственный).

В экономически развитых странах значение коэффициента равняется 1,5 (60% заемный капитал, 40% собственный)

Норматив для коэффициента зависит от отрасли предприятия, размеров предприятия, фондоёмкости производства, сроку существования, рентабельности производства и т.д. Поэтому коэффициент следует сравнивать с аналогичными предприятиями отрасли. Так будет более понятная картина финансов на предприятии.

Резюме

Итак, мы разобрали один из важнейших коэффициентов для инвесторов и для кредиторов – коэффициент капитализации. Чем выше его значение для предприятия, тем оно более предпочтительно для инвесторов и менее для кредиторов. Высокое значение коэффициента показывает, что предприятие теряет финансовую устойчивость; слишком низкое значение – предприятие теряет рентабельность. Показатель капитализации необходимо использовать совместно с коэффициентами рентабельности и ликвидности предприятия. Более подробно читайте про основной показатель рентабельности в статье: « «.

Спасибо за внимание!

Общий коэффициент капитализации – параметр, преобразующий чистый доход в текущую стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.

В данной работе применяется кумулятивный метод построения коэффициента капитализации. Особенность метода – одна из двух составляющих коэффициента – процентная ставка есть сумма отдельных составляющих. Ее основой является безрисковая ставка (в данной работе равна ставке рынка ГКО-ОФЗ). К безрисковой ставке дохода прибавляются поправки:

Поправка на дополнительный риск при вложении инвестиций;

Поправка на дополнительный риск, связанный с управлением инвестициями;

Поправка на низкую ликвидность недвижимости.

Таким образом, процентная ставка – это сумма безрисковой ставки плюс поправка на дополнительные риски плюс поправка на низкую ликвидность.

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации – ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала (т.к. срок экономической жизни объекта составляет 100 лет, то ставка будет равна 1/100 = 0,01 или 1%).

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки и ставки возврата капитала (таблица 12).

i = i 0 + i c + i л + i in + n k , где

i 0 – безрисковая процентная ставка

i c – общерыночный риск (изменение ставки по сравнению с безрисковой в зависимости от рискованности вложения капитала в недвижимость), по данным Росстата = 0,56.

i л – поправка на низкую ликвидность данного вида недвижимости, т.е. насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. По сравнению с акциями и облигациями недвижимость характеризуется низкой ликвидностью.

Процентная надбавка за низкую ликвидность актива может быть определена по формуле: i л = i 0 *Время экспозиции аналогов, мес./12мес.

i in – поправка на управление инвестициями, %. Данная поправка не применяется в курсовой работе.

n k – С (рассчитывается по методу Ринга – прямой возврат инвестиций).

n k = 1/Срок жизни объекта

Наименование поправки	Размер поправки, %
Безрисковая процентная ставка
Поправка на риск
Поправка на управление
инвестициями
Поправка на низкую ликвидность
Суммарная процентная ставка
Ставка возврата капитала
Общая капитализация
Коэффициент капитализации

Вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методом прямой капитализации:

Стоимость ОН = ЧОД/Коэффициент капитализации Стоимость ОН = 631800/0,1086 = 5817679,56руб.

Согласование результатов оценки и получение итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки

Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

метод математического взвешивания;

метод субъективного взвешивания.

Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого подхода.

Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В курсовой работе для расчет итогового значения рыночной стоимости применялся метод математического взвешивания:

В соответствии с ФСО №7, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов, т.е. той недвижимости, целью владения которой является получение постоянного дохода. Жилая недвижимость приобретается, как правило, либо для постоянного проживания, либо в «спекулятивных» целях - с намерением продать объект на «пике» цен. При этом вариант сдачи жилой недвижимости в аренду, как правило не рассматривается: с учетом привлечения ипотечного кредита, доход от сдачи такой недвижимости в аренду в обозримом будущем вряд ли покроет все издержки на ее приобретение. Так, отношение ЧОД, рассчитанного в рамках доходного подхода, к стоимости объекта, рассчитанной в рамках сравнительного подхода, т.е. ставка капитализации, для объекта оценки составляет 5%. Для сравнения, ставки капитализации по Москве по состоянию на дату определения стоимости оцениваются для доходных объектов на уровне 9,5-10,5% для офисного и торгового сегментов и на уровне 12-13% для складского 1 . Таким образом, доходному подходу присвоен вес 10%;

Использование затратного подхода целесообразно, когда целью оценки является страхование объекта; либо оценка проводится для зданий, требующих реконструкции; в целях налогообложенияобъекта и проч. Кроме того, в соответствии с ФСО №7 затратный подход рекомендуется использовать, в частности, при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке. На дату оценки на рынке представлено достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами предложений. Кроме того, одним из недостатков затратного подхода является то, что он не отражает экономическую ситуацию как на рынке недвижимости, так и в целом в стране.Таким образом, затратному подходу присвоен вес 10%;

Рынок загородной недвижимости является активным, т.е. таким, в котором сделки совершаются достаточно часто, что обеспечивает формирование цен, отражающих реальные стоимостные оценки текущей ценности соответствующих объектов. Таким образом, сравнительному подходу присвоен вес 80%, как наиболее достоверно отражающему стоимость Объекта оценки.

Таблица 13. Расчет итоговой величины рыночной стоимости

Подход	Рассчитанная в рамках каждого из доходов рыночная стоимость (округленно), руб.	Весовой коэффициент	Итого рыночная стоимость Объекта оценки, руб.
Сравнительный
Затратный
Доходный
Итого рыночная стоимость Объекта оценки			7 593 155.95

Вывод: рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на дату определения составляет (округленно): 7 593 155.95 руб.